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【利回り13.28%(13.76%相当!)/築24年】オーナーチェンジ☆一棟売りアパートです。資産形成に如何でしょうか?(満室稼働中!^^)

物件No.0154-00002

駅から近い物件・南向きの物件・リフォーム済物件・駐車場付き・バルコニー付き

・2023/9/15
3113万円→3000万円に値下げしました。

・2023/12/1
二人目の方との契約が締結しました!。
本日以降のお問い合わせの方には、今月の決済が流れた場合にのみお声掛けさせて頂きますので、ご了承ください。

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ご覧いただき、誠にありがとうございます。
自身の高齢化と子育ての負荷増大により、資産整理を考えるようになりました。(^^;
不動産投資を始めてみたいという方がいらっしゃいましたら、ぜひご検討頂ければ幸いです。

◆物件情報
価格:3,000万円
満室時利回り:13.28%
 →仲介手数料無しを考慮すると、実質的には『13.76%』です!
満室時年収:3,983,128円(約398万円)
年収の内訳
 ①満室想定賃料:3,294,000円(月収:274,500円 / 2023年9月16日時点)
 ②太陽光発電売上(2022年実績):497,728円
 ③バイクガレージ賃料(2022年実績):191,400円
住所:栃木県下都賀郡壬生町本丸1丁目5−34
交通:東武宇都宮線/壬生駅 徒歩14分
築年月:1999年2月(築24年)
構造:鉄骨造スレート葺2階建
建物面積:281.2m²(85.06坪)
間取り:2DK(×6部屋)
土地面積:626.95㎡(189.65坪)
土地権利:所有権
用途地域:第一種住居地域
建ぺい/容積率:60% / 200%
計画道路:無し
設備:電気、水道、ガス(Pガス)、公共下水、インターネット
駐車場:11台分+バイクガレージ1台分(+駐輪所あり)
太陽光発電出力:10.0kW
その他制限:
・埋蔵文化財包蔵地域内(176壬生城跡)
・売電は2014年4月~20年間固定買取

◆グーグルビュー
https://www.google.com/maps/uv?pb=!1s0x601f4475887c0001:0xf19189fa28bcd93a!3m1!7e115!4zL21hcHMvcGxhY2UvJUU1JUEzJUFDJUU3JTk0JTlGJUU3JTk0JUJBKyVFMyU4MyU5NSVFMyU4MiVBMSVFMyU4MyVBQiVFMyU4MiVCMyVFMyU4MyVCMyVFNSVBMyVBQyVFNyU5NCU5Ri9AMzYuNDI5NTkyNCwxMzkuNzk2ODg1MywzYSw3NXksMjU4LjM2aCw5MHQvZGF0YT0hM200ITFlMSEzbTIhMXM2R1BBdS1tRW5aYjBEeFMzTmE5aFBRITJlMCE0bTIhM20xITFzMHg2MDFmNDQ3NTg4N2MwMDAxOjB4ZjE5MTg5ZmEyOGJjZDkzYT9zYT1YJnZlZD0yYWhVS0V3alZzUExtOXUyQUF4VUFqVllCSGU3cUFya1FweDk2QkFnd0VBQQ!5z5aOs55Sf55S6IOODleOCoeODq-OCs-ODs-WjrOeUnyAtIEdvb2dsZSDmpJzntKI!15zQ2dJZ0FRPT0&imagekey=!1e2!2s6GPAu-mEnZb0DxS3Na9hPQ&hl=ja&sa=X&ved=2ahUKEwjVsPLm9u2AAxUAjVYBHe7qArkQpx96BAhBEAQ

◆備考(大家の私見を含みます。)
・現在、満室の為、残念ながら内見はできません。
・壬生町は田舎のイメージそのもので、人の移動が少ないので、繁忙期をのがすと空室が埋まるのに時間が掛かる傾向にあります。(この点が、本物件の一番のデメリットです。ですので、ご購入希望の方は、必ず現地調査をなさってご検討ください。)
・しかし、それゆえに大家の視点では、参入障壁の高い地域=強力なライバルの少ない地域でもあります。そのため、他県に比べると賃料が安定しており、実直に取り組めば、高稼働の運用が可能です。
・実際、私(駆け出し大家の頃)の購入時は地主さんの適当な自主管理により、4部屋も空いた入居率33%(しかも不満爆発状態)でしたが、入居者様視点の改善をしていくことで、1年位で満室になりました。以降は、2部屋を超えた空室を作った事は一度もありません。
・2DKのファミリー物件である為、1DK等の単身物件に比べて、入居期間はとても長い傾向にあります。(大家本のセオリー通りですが、初心者の方にはファミリー物件を強くお勧めします。)
・現状の平均賃料45,750円(274,500÷6)は、昨年2部屋入れ替わった分を含めてますので、本物件の妥当な実力値と思います。(売買サイトでは、たらればの悪質な想定賃料が多いので、その点も比較してご検討頂ければと思います。)
・土地+建物の積算価格は、29,828,152円(約2,983万円)となりますので、銀行融資の交渉をやりやすい物件かと思います。
※私自身も、当時お付き合いの無かった東日本銀行に持っていって、「積算価格はしっかりあるので、担保価値は問題ないはず!」と交渉して、本物件の融資を引き出しました。
・当面は、本広告価格で進めようと思っていますので、指値はお受けできません。しかしながら、本広告では、仲介手数料(3%+6万円+消費税)の「約106万円」が削減できますので、一般の売買サイト(健美家、楽待、etc)よりはお得となっております。
・売買の際は、間違いの起こらないように、契約書作成等を不動産業者に依頼して進める予定です。その費用は、私が負担しますのでご安心ください。
・もしも、複数の方からお申込みのあった場合は、着実に購入可能(現金購入 or 融資内諾)な方を優先させて頂きます。

◆参考:投資物件サイトで条件の近い検索結果(ぜひ相場と比較してご検討ください。)
検索条件:一棟売りアパート、首都圏、築15年~築30年、バス・トイレ別、満室稼働中
https://www.kenbiya.com/pp2/s/bath=y/fullocu=y/lk=s/rc1=15/rc2=30/z=r2/

物件情報
種類 売アパート
価格 3000万円
郵便番号 〒321-0225
所在地 栃木県 下都賀郡 壬生町 本丸一丁目5−34
交通 路線 東武宇都宮線  最寄駅 壬生駅  徒歩 14 分
土地権利 所有権
土地面積 626.95m2
セットバック 不要
地目 宅地
接道状況 一方
地勢 平坦
建物面積 281.2m2
構造 鉄骨造 2 階建  1&2 階部分
築年月 1999年02月
間取り 部屋数 2  間取りタイプ DK
間取詳細 2DK × 6部屋
総戸数 6戸
飲用水 水道
汚水 下水
ガス 集中プロパン
その他の設備 インターネット
都市計画 市街化区域
用途地域 一種住居
建ぺい率 60%
容積率 200%
法令制限 埋蔵文化財包蔵地域内(176壬生城跡)
現況 賃貸中
引渡し 相談
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E-MAIL takano41924@yahoo.co.jp
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